Publicado el RD-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

El Real Decreto fue aprobado el pasado viernes, siendo publicado en el BOE este martes 18 de diciembre de 2018

Se verán afectados todos los contratos de alquiler firmados a partir del miércoles día 19 de diciembre de 2018, y aquellos firmados con anterioridad en los que exista acuerdo entre las partes de acogerse a tales medidas.

La vulnerabilidad económica y social de gran parte de familias y hogares para afrontar el pago de una vivienda y el incremento de los precios del mercado de la vivienda (más intenso en territorios en los que existe una mayor actividad turística), son algunos de los motivos que justifican la urgencia de aprobar estas medidas, así como lo son el elevado número de desahucios vinculados a contratos de alquileres (que crecen a un ritmo anual cada vez mayor) y la necesidad de atender, desde el ámbito de la vivienda, a las diferencias en materia de accesibilidad a las que se enfrentan personas con discapacidad y movilidad reducida.

A grandes rasgos, estas son algunas de las medidas adoptadas

Contratos de tres a cinco años

Se establece en cinco años el periodo de prórroga obligatoria, a no ser que el arrendador sea persona jurídica, caso en que se fija un plazo de siete años.

Llegada la fecha de vencimiento de contrato, de no existir comunicación alguna entre las partes, el contrato se prorrogará, de manera tácita, durante tres años más.

Medidas que, como dice la publicación, dotan «al inquilino de una mayor estabilidad».

Limitaciones en la fianza

Se fija la exigencia y prestación de fianza en metálico en la cantidad equivalente a una mensualidad de renta en caso de arrendamiento de viviendas y de dos mensualidades en aquellos arrendamientos en los cuales el uso sea distinto al de vivienda.

Sin embargo, el arrendador podría solicitar alguna garantía adicional, de hasta un máximo de dos mensualidades, al arrendatario.

Gastos de gestión inmobiliaria

Salvo aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa del arrendatario, siempre que el arrendador sea persona jurídica, los citados gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, serán a cargo del arrendador.

Gastos generales de la vivienda

Podrán pactar, las partes, que los gastos derivados del sostenimiento de la vivienda, cargas, tributos, y demás, que no sean individualizados y que correspondan únicamente, a la vivienda arrendada, sean a cargo del arrendatario.

Revisión de renta

La renta sólo podrá ser revisada, por cualquiera de las partes, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato y en los términos pactados entre arrendador y arrendatario.

Habiendo pactado algún mecanismo de revisión, se hará atendiendo a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad.

En los casos de contratos de arrendamiento de renta reducida, se atenderá a la actualización anual del Índice de Precios al Consumo.

Obras de mejora

Siempre que se acuerde entre arrendador y arrendatario, se podrán hacer obras de mejora en cualquier momento. Obras que no pueden ser meramente de «conservación», sino que, deben suponer claras mejoras en el inmueble.

La realización de estas obras, dará derecho al arrendador,a no ser que se pacte lo contrario, a elevar la renta anual «en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras».

En caso de elevar la renta, tal elevación se producirá al mes siguiente de que, una vez finalizadas las obras, el arrendador haya notificado por escrito al arrendatario la cuantía detallada.

El aumento no podrá superar el 20% de la renta vigente en el momento.

Accesibilidad universal

Se pretende estimular mejoras de accesibilidad universal, a través de obras (de carácter obligatorio) y actuaciones necesarias en edificios y viviendas, especialmente en aquellas en las que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad o mayores de setenta años, con el fin de asegurar y facilitar el uso adecuado de espacios comunes, a través de rampas, ascensores u otros dispositivos.

Vivienda social

Se pretende dinamizar y promover la oferta de viviendas en alquiler.

Entre otras medidas, se reorienta el Plan estatal de Vivienda que «deberá apoyar exclusivamente» viviendas de alquiler social y asequible.

Acuerdos con las Administraciones sectoriales competentes o la movilización de suelo público de la Administración General del Estado para la promoción de viviendas de alquiler social a través de fórmulas de colaboración público-privadas, son otras de las medidas.

Vivienda turística

Las comunidades de propietarios podrán limitar o condicionar el ejercicio de esta actividad siempre que consigan la mayoría cualificada de tres quintas partes. Además podrán establecer cuotas especiales o incrementar los gastos de comunes de la vivienda que corresponda.

Fiscalidad

Exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en contratos de alquiler para uso estable y permanente a fin de reducir las cargas fiscales.

Es decir, ningún inquilino deberá liquidar el ITP cuando firme el contrato de alquiler, como se venía practicando hasta ahora.

Desahucios

Se modifica el procedimiento cuando se trate de viviendas especialmente vulnerables.

Casos en los que se suspenderá (por un plazo máximo de un mes, o dos meses cuando el demandante sea persona jurídica) el procedimiento hasta que se apliquen las medidas que los servicios sociales estimen oportunas en cada momento.

Cabe destacar que, en 30 días, se deberá validar este Real Decreto ley en el Congreso. De no ser así, volveríamos al mismo régimen de los contratos de alquiler celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley.

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Fuente: Gestoria Gavà